Mesurage loi Boutin

Le mesurage dans le cadre de la loi Boutin est un diagnostic immobilier obligatoire en France pour les locations de logements à usage de résidence principale. Il vise à indiquer la surface habitable du bien loué, garantissant la transparence pour le locataire. Voici une explication détaillée, en lien avec le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et le mesurage loi Carrez :

Qu’est-ce que le mesurage loi Boutin ?

La loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009) impose la mention de la surface habitable dans les contrats de location pour les logements non meublés ou meublés constituant la résidence principale du locataire. Ce mesurage concerne les parties du logement destinées à l’habitation, en excluant certains espaces non habitables.

Quand est-il requis ?

• Obligatoire pour :
  • Toute location d’un logement (appartement ou maison individuelle) à usage de résidence principale, qu’il soit meublé ou non.
  • Les baux signés ou renouvelés depuis le 27 mars 2009.
• Non requis pour :
  • Les locations saisonnières, secondaires ou de courte durée.
  • Les ventes immobilières (où la loi Carrez s’applique pour les lots en copropriété).
• Inclus dans les documents remis au locataire, souvent avec le DPE et autres diagnostics (plomb, gaz, électricité, etc.) dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Contenu du mesurage loi Boutin

• Surface mesurée : La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par :
  • Murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
  • Parties avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.
• Inclusions : Contrairement à la loi Carrez, certaines surfaces peuvent être comptées si elles sont chauffées et intégrées à l’habitation (ex. : vérandas closes et couvertes, combles aménagés).
• Exclusions :
  • Caves, garages, parkings, balcons, terrasses, loggias.
  • Combles non aménagés, greniers, sous-sols, remises.
  • Annexes non destinées à l’habitation.
• Rapport :
  • Indique la surface habitable totale en mètres carrés.
  • Doit être mentionnée dans le contrat de bail.
• Validité : Illimitée, sauf si des travaux modifient la surface habitable (ex. : ajout ou suppression de cloisons).

Qui réalise le mesurage ?

• Peut être effectué par :
  DIADEX Toulon, diagnostiqueur professionnel certifié par un organisme accrédité, garantissant une mesure fiable et opposable.
  • Le propriétaire ou un agent immobilier, mais avec un risque d’erreur engageant sa responsabilité.
• Utilisation d’outils précis (télémètre laser, mètre) pour mesurer les surfaces conformément à la réglementation.

Lien avec le DPE

• Complémentarité : Le DPE utilise la surface habitable pour calculer la consommation énergétique (en kWh/m².an). La surface mesurée pour la loi Boutin est généralement identique à celle utilisée dans le DPE, ce qui facilite leur cohérence.
• Rénovation énergétique : Si le DPE recommande des travaux (ex. : ajout de cloisons, aménagement de combles), la surface habitable peut changer, nécessitant un nouveau mesurage Boutin.
• DDT : Le DPE et le mesurage Boutin sont tous deux requis pour la location et inclus dans le DDT, informant le locataire sur l’efficacité énergétique et la superficie du logement.

Différence avec la loi Carrez

• Loi Boutin :
  • Concerne la location (résidence principale).
  • Mesure la surface habitable.
  • Inclut parfois des espaces chauffés (ex. : vérandas) si intégrés à l’habitation.
  • S’applique à tous les logements (copropriété ou maison individuelle).
• Loi Carrez :
  • Concerne la vente en copropriété.
  • Mesure la surface privative.
  • Exclut les surfaces < 1,80 m et certains espaces (ex. : vérandas, balcons).
  • Ne s’applique qu’aux lots en copropriété.
• Exemple : Un appartement avec une véranda chauffée peut avoir une surface habitable (Boutin) supérieure à sa surface privative (Carrez).

Conséquences et obligations

• Erreur de mesurage :
  • Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer.
  • La demande doit être faite dans un délai d’1 an après la signature du bail.
• Responsabilité :
  • Si réalisé par un professionnel, sa responsabilité peut être engagée en cas d’erreur.
  • Si réalisé par le bailleur, il est responsable des erreurs.
• Sanctions : L’absence de mention de la surface habitable dans le bail peut être considérée comme un manquement, permettant au locataire de contester le contrat.

Limites

• Le mesurage ne couvre que les parties habitables, ce qui peut exclure des espaces valorisables (ex. : combles aménageables non chauffés).
• Les erreurs sont fréquentes si le mesurage est réalisé par un non-professionnel (ex. : inclusion de surfaces non conformes).
• La confusion avec la loi Carrez peut compliquer les démarches pour les propriétaires.

Impact sur les travaux de rénovation énergétique

Dans le cadre des recommandations du DPE (ex. : ajout de cloisons, aménagement de combles pour améliorer l’isolation), le mesurage Boutin peut être affecté :

• Les travaux modifiant la configuration (ex. : création d’une pièce habitable avec hauteur ≥ 1,80 m) nécessitent un nouveau mesurage.
• Les travaux d’isolation (ex. : doublage des murs) peuvent réduire légèrement la surface habitable.

Le mesurage loi Boutin est un diagnostic clé pour les locations de résidences principales, garantissant la transparence sur la surface habitable. Complémentaire au DPE, il est intégré au DDT et utilise une surface similaire pour les calculs énergétiques. Pour éviter les litiges, il est conseillé de faire réaliser ce mesurage par un professionnel certifié comme la société DIADEX à Toulon, Var, Bouches-du-Rhône et PACA, surtout si des travaux issus des recommandations du DPE modifient la configuration du logement.