Mesurage loi Carrez

Le mesurage dans le cadre de la loi Carrez est un diagnostic immobilier obligatoire en France pour les ventes de lots en copropriété (appartements, locaux commerciaux, etc.). Il vise à garantir la surface privative exacte du bien vendu. Voici une explication détaillée, en lien avec le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) :

Qu’est-ce que le mesurage loi Carrez ?

La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) impose la mention de la surface privative d’un lot de copropriété dans tout acte de vente. Ce mesurage concerne uniquement les parties privatives du bien, à l’exclusion des surfaces non habitables ou communes. Il garantit la transparence pour l’acheteur et protège contre les erreurs sur la superficie déclarée.

Quand est-il requis ?

• Obligatoire pour la vente de tout lot ou fraction de lot en copropriété (appartements, caves, locaux commerciaux, bureaux) dans un immeuble, qu’il soit à usage d’habitation ou mixte.
• Non requis pour :
  • Les maisons individuelles (sauf si elles sont en copropriété horizontale).
  • Les locations (sauf mention volontaire de la surface habitable, régie par la loi Boutin).
  • Les terrains ou lots non bâtis.
• Inclus dans le DDT, avec le DPE, les diagnostics termites, plomb, électricité, gaz, etc., remis à l’acheteur avant la signature de l’acte de vente.

Contenu du mesurage loi Carrez

• Surface mesurée : La surface privative inclut les planchers des parties privatives closes et couvertes, après déduction des surfaces occupées par :
  • Murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
  • Parties avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.
  • Lots ou fractions de lots de moins de 8 m² (ex. : caves, parkings, souvent exclus).
• Exclusions :
  • Balcons, terrasses, loggias, vérandas (sauf si closes et couvertes).
  • Annexes non privatives (parkings, garages, caves, selon leur statut en copropriété).
  • Combles non aménagés, sous-sols, remises.
• Rapport :
  • Indique la surface privative totale en mètres carrés.
  • Précise les pièces mesurées (chambres, salon, cuisine, etc.).
  • Doit être clair et précis pour éviter les litiges.
• Validité : Illimitée, sauf si des travaux modifient la surface (ex. : agrandissement, cloisonnement).

Qui réalise le mesurage ?

• Peut être effectué par :
  DIADEX Toulon, diagnostiqueur professionnel certifié par un organisme accrédité,, garantissant une mesure fiable et opposable.
  • Le propriétaire ou un géomètre, mais avec un risque d’erreur engageant sa responsabilité.
• Utilisation d’outils précis (télémètre laser, mètre) pour mesurer les surfaces conformément à la réglementation.

Lien avec le DPE

• Complémentarité : Le DPE fournit la surface habitable pour calculer la consommation énergétique (en kWh/m².an), tandis que la loi Carrez mesure la surface privative pour la vente. Ces deux surfaces peuvent différer légèrement, car le DPE inclut parfois des espaces non pris en compte par la loi Carrez (ex. : vérandas chauffées).
• Rénovation énergétique : Si le DPE recommande des travaux (ex. : modification de cloisons pour améliorer l’isolation), la surface Carrez peut être impactée, nécessitant un nouveau mesurage.
• DDT : Les deux diagnostics sont inclus dans le DDT pour informer l’acheteur sur les caractéristiques du bien (énergie pour le DPE, superficie pour la loi Carrez).

Conséquences et obligations

• Erreur de mesurage :
  • Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix dans un délai d’1 an après la vente.
  • Si la surface réelle est supérieure, le vendeur ne peut pas réclamer un supplément.
• Responsabilité :
  • Si réalisé par un professionnel, sa responsabilité peut être engagée en cas d’erreur.
  • Si réalisé par le vendeur, il est responsable des erreurs.
• Sanctions : L’absence de mesurage Carrez peut entraîner l’annulation de la vente ou des poursuites pour vice caché.

Limites

• Le mesurage ne couvre que les parties privatives closes et couvertes, ce qui peut exclure des espaces valorisables (ex. : combles aménageables).
• Les erreurs sont fréquentes si le mesurage est réalisé par un non-professionnel (ex. : oubli de déduire des surfaces non conformes).
• La loi Carrez diffère de la loi Boutin (surface habitable pour la location), ce qui peut prêter à confusion.

Impact sur les travaux de rénovation énergétique

Dans le cadre des recommandations du DPE (ex. : ajout de cloisons, aménagement de combles), le mesurage Carrez peut être affecté :

• Les travaux modifiant la configuration (ex. : création d’une pièce avec hauteur ≥ 1,80 m) nécessitent un nouveau mesurage.
• Les travaux d’isolation (ex. : doublage des murs) peuvent réduire légèrement la surface privative.

Différence avec la loi Boutin

• Loi Carrez : Surface privative pour la vente en copropriété, exclut les hauteurs < 1,80 m et certaines annexes.
• Loi Boutin : Surface habitable pour la location, similaire mais peut inclure des espaces chauffés (ex. : vérandas).

Le mesurage loi Carrez est un diagnostic essentiel pour les ventes en copropriété, garantissant la transparence sur la surface privative et protégeant l’acheteur. Complémentaire au DPE, il intervient dans le DDT pour informer sur les caractéristiques du bien. Pour éviter les litiges, il est recommandé de faire réaliser ce mesurage par un professionnel certifié comme la société DIADEX à Toulon, Var, Bouches-du-Rhône et PACA, surtout si des travaux issus des recommandations du DPE modifient la configuration du bien.